廣州：2025年底前完成2000年前建成老舊小區包括消防設施在內的改造

到2025年底，廣州完成2000年前建成老舊小區改造

近年來，廣州不斷探索超大型城市有機更新新路徑，以老舊小區改造為抓手，逐步健全居民共建參與機制、調動各方力量完善社會治理體系。在實現城市人居品質提升的基礎上，挖掘文化資源，提升產業活力，向提升城市綜合能級邁進，推動國際化都市實現高質量發展。

　　4月15日，15屆138次市政府常務會議審議通過了《廣州市老舊小區改造工作實施方案》（下稱《方案》），《方案》明確了兩階段的工作目標：第一階段為2020年7月—2021年12月，廣州擬完成2016年摸查在冊、納入實施計劃，目前正在推進323個項目（484個小區）的改造任務；第二階段為到2025年底，基本完成全市2000年底前建成的需改造老舊小區改造任務。

　　四大改造類別全面提升人居環境

　　《方案》明確改造對象的老舊小區是指廣州市行政區內建成年代較早，失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區（含單棟住宅樓）, 重點改造2000年底前建成的老舊小區。

　　根據工作任務排期，第一階段廣州將完成老舊小區數據庫建設，推動一批社會資本參與改造的試點項目實施。第二階段（2021年7月—2025年12月），住建部門將按照“成片連片，分步實施”的原則，結合老舊小區數據庫存量，建立儲備項目庫，每年滾動修編老舊小區改造計劃。將片區劃分為若干實施項目，逐年推進，到2025年底，基本完成2000年底前建成的需改造老舊小區改造任務。

　　老舊小區的改造內容主要分為基礎類、完善類、提升類、統籌類。其中，基礎類主要包括小區內道路、排水、供電、供氣、通信、綠化、照明、安防系統、消防設施、無障礙設施以及與小區聯系的基礎設施的改造提升；完善類主要包括環境及配套設施改造建設等內容，如：外立面整飾、樓體綠化、加裝電梯、建筑節能改造、機動車泊位等。

　　此外，提升類改造主要以公共服務設施配套建設及智慧化改造為主，包括改造或建設小區及周邊的社區綜合服務設施，養老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站等社區專項服務設施，以及危房治理、智慧社區、海綿城市、規范化物業管理等。

　　統籌類則是依靠各專業團隊改造力量，協同推進老舊小區“三線”下地、電梯加裝、道路整治、雨污分流、二次供水、健身設施、拆除違建、垃圾分類、燃氣入戶、綠化美化等工程。同時，加大力度統籌完善社區基本公共服務設施，逐步構建以幼有所育、學有所教、老有所養、住有所居等為目標，涵蓋公共教育、醫療衛生、公共文化體育、殘疾人服務等領域的社區基本公共服務體系。

　　《方案》指出，以上四類改造內容，具體實施類別要結合片區（社區）老舊小區居民需求和實際條件確定。

　　新一輪老舊小區改造還包括創新改造機制體制。

　　到2021年，廣州將進一步完善老舊小區改造的制度框架和工作機制，在項目審批、居民參與、用地管理、房屋管理、產業導入、金融支持和長效運營管理等方面形成一批政策制度。到2022年，建立完善成熟的老舊小區改造政策體系。

　　專業經營單位可享稅費減免政策

　　針對新一輪老舊小區改造，《方案》在實施路徑上也有不少創新。

　　《方案》明確了三條實施路徑：

　　一是混合改造有機更新。通過挖掘文、商、旅、創價值街區，試點實施“留、改、拆、建”混合改造，支持功能置換、公房分類活化、閑置低效空間再利用等改造方式，引入優質產業、企業，高水平統籌推進城市有機更新。

　　其次，《方案》鼓勵企業規模化建設運營。參與改造企業負責統籌小區存量資源，并活化利用低效空間等各類資源，在引入市場力量的同時，可通過投資、設計、建設、運營、管理等要素組合運作，基礎設施項目特許經營（BOT）等模式，推進企業或國企平臺等市場化運營，實現老舊小區改造項目全生命周期建管一體化。

　　三是市場力量也可與政府行為組合實施。廣州采取“政府投資+社會投資”的組合原則，一方面引入社會資本組合實施。另一方面，對不具備混合改造實施條件，也無法引入社會資本建設運營的小區，采取政府“保基本”的原則實施改造。《方案》還明確建立改造資金由政府投資、社會資本參與、居民出資、專業經營單位出資多種模式靈活組合的機制。

　　其中，對于專業經營單位，落實稅費減免政策。專業經營單位參與政府統一組織的老舊小區改造，對其在改造中取得所有權的設施設備等配套資產費用，可以作為該設備的計稅基礎，按規定計提折舊并在企業當期費用稅前扣除；所發生的維護管理費用，可按規定計入企業當期費用稅前扣除。

　　對于居民出資，《方案》還提供了至少以下四種方式。一是直接出資參與改造，居民可通過集資對樓棟本體（如屋面、外墻、防盜門、樓梯間等）進行修繕；也可通過捐資捐物、投工投勞參與改造。二是讓渡小區公共收益（如戶外廣告、停車、社區低效空間再利用等收益），通過引入規模化運營企業運營，用于小區的改造和日常維護管理。

　　此外，小區改造前居民可集資建立后續管養基金，用于完善小區后續管養，并承諾引入專業物業管理或準物業管理的，優先納入改造計劃。最后，廣州充分發揮政策的靈活性，支持小區居民提取公積金，用于加裝電梯等自住住房改造。對于集資加裝電梯的居民，各區政府根據實際可給予適當的財政補助。同時，還鼓勵居民結合小區改造進行戶內改造或裝飾裝修、家電更新。政府將優先對居民改造意愿強、參與積極性高、有出資意愿的小區實施改造。

　　除政策支持外，《方案》還明確了金融支持措施。相關部門將聯合為老舊小區量身制定融資方案，對融資規模較大的改造項目，可通過銀團貸款等方式給予融資支持。對于片區統籌平衡模式或跨片區組合平衡模式生成的老舊小區改造項目，金融機構可通過整體授信方式提供融資支持。支持項目以預期收益提供融資增信，對于小區混合改造類的項目，可通過新建、改擴建用于公共服務的經營性設施，金融機構可以改造后產生的收益作為還款來源，為改造項目提供融資支持。